維修案件出庭 :
房客發起之訴訟
概述
答辯人/業權人之答辯或出庭
審訊室之程序
房屋維修案件的和解
檢驗房屋
研訊
審訊
出庭後之程序
法律規定業權人保持足夠的服務, 與及將樓宇和住宅單位保養在良好的狀況下。 DHPD可能會派出驗屋員查證業權人是否有提供重要的服務例如暖氣, 熱水, 除蟲滅鼠, 與及例如水龍頭漏水, 欠完善的電插座, 或是油漆及泥灰脫落等之維修。 倘若驗屋員到達一幢樓宇, 發現業權人未有為樓宇或住宅單位作出保養時, 驗屋員便會置該樓宇在違規的狀況。
房客/原告人在發起一宗房屋維修案件或是在審訊室時可要求派出一名驗屋員。 不過, 房屋維修案件並不需要驗屋報告的。 房客也可利用照片和證詞證實狀況的存在。 如果派出了驗屋員並設置樓宇屬違規時, 違規的事項可被分為三種不同的等級 :
“A”級違規屬不具危險性而必須於90天內作出糾正。
“B”級違規屬具危險性而必須於30天內作出糾正。
“C”級違規屬具即時性的危險而必須於24小時內作出糾正。
若然你是答辯人或業權人, 並已收到派送陳述原因令以房屋維修案件控告閣下, 你必須按陳述原因令上所指示的日期和時間蒞臨法院。 當召喚你的案件時, 你便有機會在法官面前提出你所確定的抗辯理由。
你可能具備的抗辯理由包括了 :
- 不具司法權
- 原告人因無法定的佔用權利而欠缺維持控告的理據
- 所指稱狀況並不構成與房屋維護條例或其它與房屋標準之
法律上的違規 - 經濟上可行性不足。
就閣下責任對民事處分上的抗辯, 你可以出示 :
․ 你已定期的糾正違規事項並呈交了遵照執行證書; 或
․ 於派送違規通知書時該等違規事項並不存在。
對於減輕閣下的責任上, 你可以出示 :
- 雖然你已很快的進行糾正違規事項, 由於技術上的困難未能
依時完成 - 你未能羅致所需的物料, 款項或工人, 或者是未被容許進入
單位 - 你曾努力並儘快地提出申請或領取所需之許可證以便糾正
違規事項但未能成功 - 有關違規乃因疏忽行為所導致, 而並非受你所僱或聽從你所
指示的人員之疏忽或浮濫所造成。
派送文件給答辯人和DHPD後, 全部訴訟方都要在聆訊日前來房屋維修法庭。 請自張貼於審訊室外之日程查證閣下案件確已編排在當天。 若然未有列出, 立即通知書記。 若然經已列出, 請遵照手續辦理報到。 設法找尋DHPD的律師並讓他知道你是誰。 由於你對房東一併控告, DHPD的律師便代表紐約市出庭, 而且通常是和你分享共同利益的。 只不過, 該律師並非你的代表律師。
大部份房屋維修案件的研討會都是由DHPD的律師進行調停的。 不過, 如果遇有難題或是因某些理由你不感到滿意時, 法
官或其法庭律師亦會介入的。 多數的研討會都會以和解或是一項糾正令終結的。 在和解聲明書中, 答辯人通常都會答應於短期內進行維修工作。 如果答辯人需要多些時間, 聲明書會提出一項糾正令給予答辯人多些受規範的時間完成維修工作。 一般而言, 最好聲明所需的工作日, 時間和待修項目。
通常在DHPD的律師寫妥聲明書或糾正令後, 訴訟各方都應加以審閱確定都明白即將發生的事。 聲明書亦將由法庭律師及最後經由法官審核, 然後予以 “據此宣判”。 在房屋維修案件中, 要知道樓宇的保養是焦點所在, 其他普遍的房東與房客問題例如繳交租金或破壞租約等問題是不作討論的。
在大多數的案件中原告人在登記案件時都可獲得排期驗屋的。 驗屋將會在登記案件和聆訊日期之間進行。 你可以向書記詢問手續如何, 或者你可以點閱要求驗屋網頁獲悉更多資料。 如果未能編排日期, 或無人可以在家讓驗屋員入屋時, 可以在審訊室時提出要求的。
倘若對於維修項目的存在或嚴重性有爭議時, 任何一方都可以在審訊室時提出驗屋要求的。 這情形下案件會被延期, 以便驗屋員可到訪該單位。 必須妥善的填具驗屋表格, 以便驗屋員可以知道需要找尋的是甚麼。
如果答辯人/房東沒有前來法庭, DHPD的律師便會要求進行研訊。 在研訊時, 法官會接受原告人的證詞, 閱讀驗屋報告等, 然後可能發出 “糾正令”。 糾正令將由在房屋維修法庭內的DHPD工作人員擬定, 交由法官簽署並指令答辯人將工作完成 (需修正的違規事項), 並經DHPD派送給答辯人。
案件如不能和解時, 訴訟雙方便可能要在法官面前進行審訊了。 在房屋維修案件中, 要處理的便是存在的違規事項與及答
辯人之未能作出糾正。 原告人的案情可藉提供關於存在違規事項的證物予以證明, 可以透過驗屋員的報告, 原告人及其他證人的證詞, 呈交展示違規事項的照片等。 答辯人則可展示違
規事項經已作出糾正, 並不存在, 或是由答辯人或其他由答辯人控制的人所造成, 或是房客未與答辯人合作以便糾正違規事項作為抗辯理由。 這些在答辯人/業權人之答辯及出庭有更詳細的解釋。 在審訊結束時法官會衡量證物並於適當情形下作出糾正令的指示。
據此判令之和解聲明與及糾正令都可以造就進一步程序的形式。 如果維修完成而原告人感到滿意時, 案件便告結束。 若然未完成維修工作, 或者是維修工作不\適當, 原告人可返回書記處, 向書記解釋所發生的事, 其要求將案件重新再編排於法庭日程以便處理未有遵照法官的頒令。 書記會提供所需表格及給予指引。 倘若答辯人並未按照聲明書中已答應的條件作出維修, 原告人可在返回法庭日尋求發出一份糾正令。 如果已經有了糾正令, 原告人可申請藐視法庭的判令。 提出懲罰藐視法庭的動議乃因答辯人未有遵照法官頒令而要求對答辯人作出處罰, 監禁, 或兩者兼罰。 DHPD的律師會提供協助辦理此項手續。 “藐視法庭”為一項 ‘無辦法中之辦法’的處置方法, 只在別無他法時才會行使的。其次, 這是一項困難重重的手續, 必須要準確地進行。 一般而言, 不必使用藐視法庭程序都可以保證得以維修的, 只在極端的情形下才會作出此糾正方法的。 欲知更多詳情, 請點閱藐視法庭和處分。
